هشدار درباره طرح بلندمرتبهسازی تهران | اعطا: نیازسنجی و ملاحظات شهری نادیده گرفته شده است
به گزارش اقتصادنیوز، شهرداری تهران در تازهترین اقدام خود، ضوابطی برای مکانیابی و ساخت بناهای بلندمرتبه ارائه کرده است، اما این طرح با نقدهای جدی کارشناسان و فعالان حوزه شهرسازی مواجه شده است.
کارشناسان هشدار میدهند که این طرح، با نگاه انبساطی و «اجازه ساخت هر جا که ممکن باشد»، هنوز مبنای نیازسنجی دقیق اقتصادی و شهری ندارد. در حالی که ساختمانهای متعارف شهری عوارض مربوط به تراکم خود را پرداخت میکنند و این بخش از نظر قانونی پذیرفته شده است، بخش بلندمرتبهسازی این طرح به گفته منتقدان، نوعی تراکمفروشی غیرکارشناسی است که میتواند افزایش قیمت زمین و فشار بر اراضی اطراف را به همراه داشته باشد.
اقتصادنیوز: عضو هیئتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران به اقتصادنیوز گفت: در آینده نزدیک، بازار مسکن ناچار خواهد بود فاصله ایجادشده با دلار را کاهش دهد، چراکه در حال حاضر دلار و طلا رشد قابلتوجهی را تجربه کردهاند، اما مسکن از این روند عقب مانده است.
علی اعطا، سخنگوی سابق شورای شهر تهران در گفتوگو با اقتصادنیوز، درباره طرح جدید شهرداری برای «بلندمرتبهسازی» توضیح داد که این طرح توسط شهرداری تهیه و به شورای عالی شهرسازی و معماری کشور ارسال شده و مرجع تصویب نهایی آن، شورای عالی شهرسازی و معماری است.
به گفته او، طرح هنوز تصویب رسمی نشده و در کمیته فنی مورد بررسی قرار گرفته است، اما هیچ اظهار نظر رسمی درباره آن ارائه نشده است. نقدهای کارشناسی در حد پیشنویس اولیه است و هنوز ملاک عمل نیست، با این حال از همین حالا میتوان خطرات و نقاط ضعف آن را مورد بررسی قرار داد.
به گفته اعطا، این طرح سه بخش اصلی دارد: تعاریف، که همان تعاریف پیشین را دنبال میکند و بر اساس آن ساختمانهای بالای ۱۲ طبقه بلندمرتبه محسوب میشوند؛ مکانها، که مشخص میکند در چه نقاطی امکان بلندمرتبهسازی وجود دارد؛ و ضوابط ساخت، که محدودیتها و شرایط ساخت را تعیین میکند.
این طرح مبتنی بر نیازسنجی واقعی اقتصادی و شهری نیست
او ادامه داد: در سالهای اخیر، سه رویکرد در خصوص بلندمرتبهسازی در تهران وجود داشته است. رویکرد سلبی، کاملاً مخالف بلندمرتبهسازی است و در تمام شهر آن را منع میکند، فارغ از هر نوع بحث کارشناسی و با توجه به مسائل آب، زلزله، ایمنی و جمعیتپذیری. در رویکرد متعادلتر اما، مبنای کلی ممنوعیت را دنبال میکند، اما در نقاط مشخصی که امکان بلندمرتبهسازی وجود دارد، اجازه داده میشود، به شرط اینکه مطالعات پیشینی انجام شده باشد. رویکرد انبساطی، که همان طرح فعلی است و برعکس دو رویکرد قبلی، این طرح میگوید بلندمرتبه سازی میتواند اتفاق بیفتد مگر اینکه در نقاطی که محدودیت وجود داشته باشد. یعنی ابتدا محدودیتها را شناسایی کرد - از جمله دلایل طبیعی و اقلیمی و طرح تفصیلی و ... مانند گسلها، قنوات و حریم آثار میراث فرهنگی - و سپس در سایر مناطق اجازه بلندمرتبهسازی را میدهد. طبق این طرح، حدود ۱۱ درصد از مساحت کل شهر تهران، معادل ۸۰ میلیون متر مربع، برای بلندمرتبهسازی قابل استفاده است.
عضو سابق شورای شهر تهران تاکید کرد که اثر یک ساختمان بلندمرتبه بسیار بیشتر از ساختمانهای معمولی ۵ تا ۶ طبقه است. وقتی اجازه داده شود در حجم وسیع اراضی، بلندمرتبهسازی انجام شود، تأثیر آن بر شهر شامل جریان هوا، ترافیک، قیمت زمین و جمعیتپذیری بسیار گسترده خواهد بود. علاوه بر این، این طرح مبتنی بر نیازسنجی واقعی اقتصادی و شهری نیست.
او افزود که یکی از نقدهای اصلی این طرح این است که مبنای آن نیازسنجی واقعی نیست. به جای اینکه ابتدا بررسی شود کجا به لحاظ کاربریها و کارکرد شهری نیاز به ساختمان بلندمرتبه وجود دارد - مثلاً برای ایجاد یک بنای شاخص یا نمادین - مبنا بر این است که «هر جا امکان دارد، اجازه ساخت داده شود مگر خلاف آن ثابت شود».
وضعیت شهرسازی تهران نزدیک به بحران است
اعطا افزود: چیزی که ما هر لحظه باید منتظرش باشیم، با توجه به مطالعات متخصصان زلزله، وقوع زلزله است و باید آماده باشیم، چه از نظر زمانبندی و چه از نظر شدت آن به لحاظ ریشتر. در چنین شرایطی، اجرای طرحی که بارگذاری ساختمانی در شهر را تا حدی بالا ببرد که امدادرسانی و ایمنی شهروندان را با مشکل مواجه کند، خلاف عقل سلیم است. از منظر اقتصاد شهری هم این اراضی که به آنها اجازه بلندمرتبهسازی داده شده، به مسئله اصلی تهران در اولویتبندی برای تخریب و نوسازی بافت فرسوده کمکی نمیکند. این طرح هیچ راهکاری برای نوسازی بافت فرسوده ارائه نمیدهد با اینکه در طرح نوشته شده که منابع حاصل از بلندمرتبهسازی نیز برای خدماترسانی به این مناطق اختصاص مییابد و ضمن اینکه تجربه نشان داده است که چنین وعدههایی معمولاً عملی نمیشوند.
او تاکید کرد: همچنین، بلندمرتبهسازی تاثیری بر کاهش هزینههای مسکن قشر کمدرآمد ندارد و اساساً هزینهبر است. ساخت یک ساختمان ۱۲ طبقه هر متر مربع از یک ساختمان معمولی پنج تا شش طبقه گرانتر است، زیرا سازه، تاسیسات و استانداردهای آن متفاوت است و هزینههای بیشتری دارد. بنابراین ادعای اینکه ساختمانهای بزرگتر ارزانتر ساخته میشوند، صحیح نیست و در عمل هزینهها بالاتر خواهد بود. با توجه به این نکات، من این اقدام را قابل دفاع نمیدانم، اما نگرانم که در شرایط فعلی کشور و تهران، وقتی مسائل شهرسازی اولویت عمومی و رسانهای ندارد، چنین تصمیماتی بدون بررسی و نقد کارشناسی اجرایی شود.
چندان موافق بلندمرتبهسازی در استانهای شمالی نیستم
نماینده پیشین شورای شهر تهران، در رابطه با این گفته فرزانه صادق مالواجرد_ وزیر راه و شهرسازی « در مناطق حساس مانند استانهای شمالی، توسعه افقی و گسترش بیضابطه، تهدیدی برای اراضی کشاورزی و منابع طبیعی است و باید بهجای آن، به سمت بلندمرتبهسازی مبتنی بر سند و برنامه حرکت کرد» گفت: از نظر کارشناسی، این ایده میتواند درست باشد، اما مهمتر از نظر نظریه، اجرای عملی آن است. در شورای عالی شهرسازی و معماری، نظر وزیر و معاونان او بسیار مهم است، اما تصمیم نهایی بر اساس ترکیب آراء تمامی اعضای شورا و دستگاههای مرتبط مانند محیط زیست گرفته میشود.
اعطا تاکید کرد که شخصاً چندان موافق بلندمرتبهسازی در استانهای شمالی نیست و معتقد است که حفظ منابع طبیعی و بین نسلی باید اولویت باشد. با وجود تقاضای سرمایهگذاری یا خرید ملک، توسعه ساختمانی بدون توجه به حساسیتهای اقلیمی و محیطی میتواند آسیبهای جدی ایجاد کند.
وی همچنین به موضوع تراکمفروشی اشاره کرد و گفت: «فروش تراکم شامل دو بخش است: بخشی از آن قانونی و قابل قبول است. مثلاً همین حالا ساختمانهای متعارف شهری بابت تراکمی که دریافت میکنند، عوارض پرداخت میکنند و این بخش از نظر قانونی مجاز است. اما بخش دیگری وجود دارد که از نظر کارشناسی قابل تایید نیست. حتی اگر تصویب شود و جنبه قانونی پیدا کند، از نظر فنی و کارشناسی غیرقابل دفاع است و نوعی تراکمفروشی غیرکارشناسی محسوب میشود.
او در پایان گفت: یکی از پیامدهای این مسئله، افزایش قیمت زمین است. وقتی تراکم مجاز یک قطعه زمین افزایش پیدا میکند، نه تنها قیمت آن زمین بالا میرود، بلکه به تناسب، قیمت اراضی اطراف نیز افزایش مییابد.
ارسال نظر